At overdrage eller overlade sit lejemål til en anden kan virke som en enkel løsning, hvis man for eksempel skal flytte sammen med en partner, rejse i en længere periode eller af andre grunde ikke længere selv kan bo i sin lejebolig. Men reglerne for overladelse af lejemål er langt fra simple, og det kan få store konsekvenser – både for lejer og udlejer – hvis man ikke har styr på lovgivningen.

I denne artikel dykker vi ned i, hvad overladelse af lejemål egentlig betyder, og gennemgår de vigtigste regler i lejeloven. Vi ser på, hvordan overladelse adskiller sig fra fremleje, hvornår det kræver udlejers samtykke, og hvilke særlige forhold der gælder ved for eksempel samlivsophør eller overdragelse til familie. Derudover sætter vi fokus på konsekvenserne af ulovlig overladelse og giver gode råd til både lejere og udlejere, så du undgår ubehagelige overraskelser. Til sidst kigger vi på nye tendenser og eventuelle lovændringer, der kan få betydning for fremtidens lejere og udlejere.

Uanset om du er lejer eller udlejer, får du her et overblik over reglerne og gode råd til at navigere sikkert i forhold til overladelse af lejemål.

Hvad betyder overladelse af lejemål?

Overladelse af lejemål betyder, at lejer helt eller delvist giver brugsretten til sin lejebolig videre til en anden person, uden at der nødvendigvis indgås en ny lejekontrakt mellem udlejer og den nye bruger.

Det kan for eksempel være, hvis en lejer lader en ven, et familiemedlem eller en kæreste flytte ind i lejemålet og bruge det, selvom det stadig er lejeren, der formelt står på lejekontrakten og har det juridiske ansvar overfor udlejer.

Her kan du læse mere om overlade brugs.

Overladelse adskiller sig dermed fra fremleje ved, at der ikke opkræves husleje direkte fra den nye bruger, og at lejeren fortsat har det fulde ansvar for lejemålet. Det er en vigtig juridisk sondring, da overladelse ofte kræver udlejers samtykke, og ulovlig overladelse kan få alvorlige konsekvenser for lejeren.

De vigtigste regler i lejeloven

Lejeloven indeholder en række centrale regler, som har stor betydning, når det kommer til overladelse af et lejemål til andre. Udgangspunktet er, at en lejer som hovedregel ikke må overlade brugen af det lejede til andre uden udlejers samtykke.

Dette gælder uanset om det er tale om overladelse til familie, venner eller helt fremmede. Der findes dog visse undtagelser, hvor lejer i særlige situationer har ret til at overlade lejemålet, for eksempel ved samlivsophør eller hvis lejemålet anvendes som fælles bolig.

Det er også vigtigt at skelne mellem midlertidig fremleje og egentlig overladelse, da reglerne kan være forskellige. Overtrædelse af reglerne kan i værste fald føre til ophævelse af lejemålet, så det er afgørende for både lejere og udlejere at kende lejelovens bestemmelser på området.

Forskellen på fremleje og overladelse

Fremleje og overladelse af lejemål forveksles ofte, men der er vigtige juridiske forskelle mellem de to. Ved fremleje indgår lejeren en aftale med en fremlejetager, som får brugsretten til hele eller dele af lejemålet, mens lejeren selv fortsat er ansvarlig overfor udlejeren.

Lejeren forbliver altså juridisk lejer og hæfter for betaling af husleje og eventuelle skader, selvom en anden bor i lejemålet. Overladelse derimod betyder, at lejeren lader en anden person benytte lejemålet helt eller delvist – for eksempel ved at lade en ven eller familiemedlem flytte ind – uden nødvendigvis at have en formel lejeaftale med den pågældende.

Overladelse kan ske midlertidigt eller permanent, men adskiller sig fra fremleje ved, at der ikke nødvendigvis er tale om betaling for brugen, og at lejeren ofte stadig bor der selv eller blot har givet adgang til en del af lejemålet.

Reglerne for, hvornår fremleje og overladelse er tilladt, og om det kræver udlejers samtykke, varierer i lejeloven, og det er derfor vigtigt at kende forskellen for at undgå at overtræde reglerne.

• Få mere information om klik her.

Hvornår kræver det udlejers samtykke?

Overladelse af lejemål kræver som udgangspunkt udlejers samtykke, hvis en lejer ønsker at lade en anden person overtage brugsretten til hele eller dele af lejemålet uden selv at bo der. Ifølge lejeloven er det kun i særlige tilfælde, at en lejer kan overlade lejemålet helt eller delvist til andre uden udlejers godkendelse – for eksempel ved kortvarig fremleje eller ved samlivsophør, hvor nære pårørende kan have særlige rettigheder.

I alle andre situationer skal udlejeren give sit samtykke, før overdragelsen må finde sted.

Det betyder, at hvis du ønsker at lade en ven, roommate eller en ny partner flytte ind og overtage hele lejemålet, skal du som hovedregel altid have en skriftlig tilladelse fra udlejeren. Mangler dette samtykke, kan det få konsekvenser, herunder risiko for opsigelse af lejemålet.

Særlige situationer: Samlivsophør og familie

Når et samliv ophører, eller der sker ændringer i familiesammensætningen, opstår der ofte spørgsmål om, hvem der har ret til at blive boende i lejemålet. Ifølge lejeloven har en lejer i visse tilfælde mulighed for at overlade lejemålet til en nærtstående, eksempelvis en ægtefælle, registreret partner eller samlever, hvis de har haft fælles husstand i mindst to år.

Dette kan også gælde børn eller andre familiemedlemmer, men det kræver normalt udlejerens samtykke, medmindre andet er aftalt.

Ved separation eller skilsmisse kan retten til at overtage lejemålet blive afgjort i forbindelse med bodelingen. Det er vigtigt at være opmærksom på de særlige betingelser og dokumentationskrav, der gælder i disse situationer, da overdragelse uden korrekt grundlag kan føre til opsigelse eller ophævelse af lejemålet.

Konsekvenser ved ulovlig overladelse

Hvis en lejer ulovligt overlader sit lejemål til en anden, kan det få alvorlige konsekvenser. Udlejeren har i sådanne tilfælde ret til at ophæve lejemålet med øjeblikkelig virkning, hvilket betyder, at lejer og eventuelle beboere kan blive tvunget til at fraflytte boligen hurtigt.

Ud over risikoen for at miste lejemålet kan lejeren også blive erstatningsansvarlig over for udlejeren, hvis den ulovlige overladelse har medført økonomiske tab eller skader. Det kan for eksempel være i form af manglende husleje eller ekstraomkostninger til istandsættelse.

Derudover kan det også få betydning for ens mulighed for at leje bolig i fremtiden, da dårlige referencer fra tidligere udlejere kan gøre det vanskeligt at finde nyt lejemål. Det er derfor vigtigt at være opmærksom på reglerne og altid indhente udlejerens samtykke, hvis man ønsker at overlade sit lejemål til en anden.

Gode råd til lejere og udlejere

Når det kommer til overladelse af lejemål, er det vigtigt, at både lejere og udlejere kender deres rettigheder og pligter. Som lejer bør du altid tjekke din lejekontrakt og sætte dig ind i lejelovens regler, inden du overlader lejemålet til en anden – uanset om det drejer sig om et familiemedlem, ven eller en fremmed.

Få altid tilladelse fra udlejer på skrift, hvis det er et krav, og sørg for at dokumentere al kommunikation.

Som udlejer er det en god idé at være tydelig omkring dine forventninger i lejekontrakten og reagere hurtigt på henvendelser om overladelse. Husk, at et godt samarbejde og åben dialog ofte kan forhindre misforståelser og konflikter. Begge parter bør være opmærksomme på, at ulovlig overladelse kan have alvorlige konsekvenser, så det betaler sig at gøre tingene rigtigt fra starten.

Nye tendenser og lovændringer

I de senere år har der været stigende fokus på fleksibilitet i boligmarkedet, hvilket også har påvirket reglerne om overladelse af lejemål. Flere politiske tiltag har haft til formål at gøre det lettere for lejere at overdrage deres lejemål i visse livssituationer, eksempelvis ved samlivsophør eller dødsfald.

En af de væsentligste ændringer i lejeloven trådte i kraft i 2022, hvor det blev præciseret, at lejere i højere grad kan overlade lejemålet til nære familiemedlemmer uden udlejers samtykke, så længe betingelserne i loven er opfyldt.

Samtidig ses en tendens til, at udlejere er mere opmærksomme på at indføre klare vilkår om overladelse i lejekontrakterne for at undgå tvister.

Digitalisering af lejeaftaler og øget adgang til juridisk vejledning har også gjort det lettere for både lejere og udlejere at sætte sig ind i gældende regler. Det forventes, at kommende lovændringer i endnu højere grad vil tage højde for nye boformer og behov, herunder fx bofællesskaber og generationsskifte i lejeboliger.